买房时法律上可以做和不可以做的事

property law

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October 19, 2016


阿联酋的传统智慧是先发现的石油,其次发展房地产。阿联酋最受欢迎的城市迪拜简直就是生活圣殿,房地产在中扮演了重要的社会角色……几乎每个礼拜过去,都有一座闪闪发光的新摩天大楼拔地而起,这使迪拜获得了美名---世界上最高的城市。

但是给这个国家带来经济繁荣的房地产曾发生过一段令人担忧的历史,随着房地产的飞速发展,导致了金融危机时期的巨大泡沫的破灭。这个巨大的历史教训使得新的法律秩序生成。法律已经在针对作为房产交易中介的房地产经纪人发生监管责任。

根据地方法则第85条, 经纪人的活动由迪拜房产经纪人注册局来规定。在该法则中,房产经纪人的定义是“在本规定下从事房地产经纪商业活动的个体”。

如果,如在经济衰退期间常发生的那样,房地产开发商申请破产或逃离国家,房产经纪对买方的责任将受到密切关注。

经纪人必须根据第85号法令所包含的道德准则行事,提供关于房产的信息并协调买家与开发商之间的事宜。

这意味着经纪人必须以透明的方式行事,他必须向买方提供关于房产的所有必要的,准确的细节,并且使买方不受胁迫或压力购买房产。

这个要求并不免除买方在考虑购买时的尽职调查责任,而且经纪人存在一定程度的销售策略将是允可的。 由于买卖协议的条款只会在买方和开发商之间存在,买方应采取一切预防措施,妥善调查物业开发商和经纪商,然后才展开谈判。

潜在购买者需要了解的问题包括检查经纪人是否获得了在迪拜的经营许可; 该项目是否获得迪拜土地部(DLD)许可,以及是否存在托管或信托账户以便在移交物业之前保管买方资金; 是否向DLD注册了代理和开发者之间的关系; 以及经纪人是否是一个称职的人物,能否回答所有问题。

然而, 经纪人的职责包括:

1. 确保地产开发商的良好信誉和生存能力,并确保开发商在土地注册处注册。

2. 存在一个明确和简明的合同来管理开发人员和经纪人之间的关系。 建议本协议也向DLD注册。

3. 经纪人必须确保提供给买家的所有信息准确和透明,且经纪人绝不会误导任何购买者。

4. 经纪商应持有任何相关文件或与买卖交易有关的其他项目的副本。

如果遵守所有这些义务,经纪人不可能需要对发展商无力偿债或项目未能实现的任何情况承担责任。 “商法典”第267条规定:“经纪人不需要保证交易双方的偿付能力。他不承担与此有关的责任,除非确定他犯有欺诈或过错的行为,并且根据协议或法律做了担保。”

与以往一样,如果您正在考虑成为此类交易的任何一方,并希望对有关此类商业活动的法律有更清晰的了解,请随时寻求法律咨询。

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